P-04 · Filtración / humedad en zona común
Contexto
Sección titulada «Contexto»Cubre fugas activas o humedades en elementos comunes: cuarto de contadores, garaje, patio, cubiertas, fachada. Es el origen más frecuente de siniestros. El primer paso siempre es localizar el origen para determinar competencia (común vs. privativo).
FASE 1 · Determinación de competencia
Sección titulada «FASE 1 · Determinación de competencia»Al recibir la incidencia, lo primero es determinar a quién corresponde:
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¿El origen está claramente en zona común? (tubería general, cubierta, fachada, cuarto técnico)
- → SÍ: NODO 1.2.1.4.1 · Competencia: COMUNIDAD → Sigue P-04
- → NO ↓
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¿La tubería está dentro de un piso privado pero sirve a varios?
- → SÍ: NODO 1.2.1.4.2 · Competencia: DISCUTIDA → Requiere informe técnico para determinar.
- → NO ↓
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¿La tubería está después de la llave de paso del piso?
- → SÍ: NODO 1.2.1.4.3 · Competencia: PROPIETARIO → Informar al propietario y cerrar incidencia de comunidad.
FASE 2 · Actuación cuando el origen es común
Sección titulada «FASE 2 · Actuación cuando el origen es común»[PASO 1] [URGENTE si hay fuga activa] Llamar al fontanero preferente de la finca. Si es fuera de horario: usar el número de guardia del proveedor o el canal de emergencias definido por la administración.
- [PLAZO] Respuesta máxima: 2h para urgencias.
[PASO 2] Indicar al fontanero:
- Dirección y número de finca.
- Localización aproximada de la fuga.
- Si hay daños a propietarios ya afectados.
[PASO 3] Documentar fotográficamente el origen y los daños antes de que el fontanero actúe. Fotos con fecha.
[PASO 4] [DECISIÓN] ¿Hay daños a elementos privativos?
- → SÍ: activar también el flujo P-03 (Siniestros). [A.04 Notificar aseguradora]
- → NO: continuar con [PASO 5].
[PASO 5] Corte de suministro si es necesario para contener la fuga. Informar a los vecinos afectados. [A.10 Comunicar a vecinos afectados]
[PASO 6] El fontanero realiza la reparación de urgencia. Solicitar albarán o parte de trabajo firmado.
[PASO 7] [DECISIÓN] ¿La reparación de urgencia es provisional?
- → SÍ: acordar fecha para la reparación definitiva. Solicitar presupuesto para la obra definitiva.
- → NO: solicitar factura y archivar.
[PASO 8] Si hay daños a vecinos, comunicar a los afectados el resultado de la reparación y el proceso de siniestro.
[PASO 9] [DECISIÓN] ¿El importe de la reparación supera el umbral de aprobación sin junta?
- → SÍ: convocar junta para aprobar el gasto.
- → NO: aprobar según el umbral interno aplicable y registrar en contabilidad.
[REGISTRO] Abrir o actualizar una incidencia en el sistema de gestión:
- Descripción: “Fuga [zona] — [descripción breve]”
- Proveedor: fontanero que intervino.
- Si hay siniestro: abrir también el expediente de siniestro vinculado.
- Adjuntar: fotos, albarán del fontanero, factura.
FASE 3 · Actuación cuando el origen es dudoso NODO 1.2.1.4.2
Sección titulada «FASE 3 · Actuación cuando el origen es dudoso NODO 1.2.1.4.2»[PASO 1] Contener la urgencia igual que el caso anterior.
[PASO 2] Contratar informe técnico de localización de origen. El informe debe determinar si la tubería es de servicio común (aunque discurra por espacio privativo) o privativa. [A.13 Solicitar informe pericial]
[PASO 3] Con el informe:
- Si es común: la comunidad asume el coste de reparación.
- Si es privativa: el propietario asume el coste.
- Si hay responsabilidad compartida: negociar reparto.
[PASO 4] Comunicar a las partes el resultado del informe.
[PASO 5] Si el propietario discrepa: intentar mediación informal. Si no hay acuerdo: escalar a vía legal.
- ⚠ Este tipo de incidencia es el más litigioso de la F1.