Código Civil y Base Civil

Base civil incluida en el Código de Propiedad Horizontal (BOE).

Fuente

Código BOE: Código de Propiedad Horizontal, edición actualizada a 24 de marzo de 2026
Bloque: Legislación general
Secciones del código:
- § 3 Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil [inclusión parcial]
- conexión directa con § 1 Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal

Qué aporta

definición civil de la propiedad separada y de los elementos comunes,
carácter inseparable entre parte privativa y cuota en elementos comunes,
reglas generales de comunidad de bienes que siguen apareciendo en incidencias mixtas,
apoyo interpretativo para titularidad, división, administración y acuerdos.

Preceptos clave

Precepto	Uso práctico
`art. 396 CC`	define elementos comunes y la base civil de la propiedad horizontal
`art. 397 CC`	alteraciones en la cosa común sin consentimiento
`art. 398 CC`	administración y mayorías en comunidad
`art. 399 CC`	facultades de disposición de cada condueño
`art. 400-406 CC`	división de la cosa común y reglas conexas

Punto nuclear: art. 396 CC

El artículo 396 es la pieza civil de arranque: permite la propiedad separada de pisos o locales y hace inherente a ella un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes.

Dentro de esos elementos comunes, el código BOE recoge expresamente, entre otros:

suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas,
pilares, vigas, forjados y muros de carga,
fachadas y sus revestimientos exteriores,
portal, escaleras, pasos, patios, pozos y recintos de servicios,
ascensores,
instalaciones y canalizaciones comunes hasta la entrada al espacio privativo,
antenas colectivas y demás instalaciones audiovisuales o de telecomunicación,
servidumbres y demás elementos indivisibles por naturaleza o destino.

Cuándo usar esta referencia en onto·fincas

cuando la incidencia discute si algo es común o privativo,
cuando hay conflicto por paso de instalaciones, fachada, cubierta o estructura,
cuando aparece una comunidad pequeña que opera casi como comunidad ordinaria,
cuando se quiere justificar por qué ciertos elementos no pueden segregarse del piso o local.